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2021-05-21万亿市场开闸首批9只公募REITs获批,一文读懂对投资的影响


近日,国内首批基础设施公募REITs项目审核通过!

什么是REITs?

首先从字面意思理解,REITs即不动产投资信托基金(RealEstate InvestmentTrusts),是实现不动产证券化的重要手段,是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行不动产投资经营管理,并将投资综合收益,按比例分配给投资者的信托基金。是仅次于股票和债券的第三大类基础性金融产品。

作为落实“房住不炒”、推动不动产资产证券化的重要一步,根据相关规则,各项目无异议函将报送证监会,注册后可公开发售。

事实上,公募REITs近两年持续稳步前进。

  • 公募REITs相关配套规则征求意见稿,于2020年9月4日至9月15日向社会公开征求意见。
  • 今年1月29日,沪深交易所发布公募REITs相关配套业务规则,包括公募REITs业务办法、发售指引和审核关注事项指引。
  • 4月23日晚,沪深交易所正式受理首批4单基础设施公募REITs项目申报。
  • 4月28日,上交所官方网站显示,又有4单基础设施公募REITs项目显示已受理。
  • 5月17日晚间,证监会、沪深两市交易所宣布,首批9只公募REITs产品正式获批。

随着此次公募REITs向前推进了一大步,立刻引发了资本市场的集中关注。甚至有观点认为,其将从根本上改变中国资本市场整个基础设施的性质和特征。

那么,首批基础设施公募REITs有哪些看点?在资产配置中能起到怎样的作用?

概念详解:公募REITs

就风险与收益的特性来说,REITs是介于股票与债券之间的产品;与其他大类资产的相关性也比较低,能很好分散投资风险;此外,它还享受税收优惠政策。这些优点,使得REITs在美帝一骑绝尘,挡也挡不住;而这么多年运营下来,它的模式也越发的成熟。

目前全球已有四十余个国家和地区创立了REITs市场。

目前,国内已经发布了不少类RITEs产品。已有近40种单类REITs产品在上交所发行,规模近600亿元,覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商办物业、高速公路等多种不动产类型。

其中,公募REITs是基于实物资产上的现金流、并且以现金流分红为特点的一类资产。本次试点发行的基础设施公募REITs,作为基于底层资产现金流的标准化金融产品,具有透明度高、现金流持续稳定和流动性较好等特点,能够有效填补中国资产管理市场的空白,满足长期投资者对低波动、稳健收益的产品需求。

产品都有哪些特点和优势

首批试点的基础设施公募REITs基金具有如下特点:

  • 首先,从投资组合角度看,本次公募REITs基金与国内已发行的类REITs产品不同,公募REITs强调“权益型”和“浮动收益”。权益型REITs具有介于股票和债券之间独特的风险收益属性,能够显著降低投资组合波动率,并提升投资组合的收益。
  • 其次,公募REITs为投资者提供稳定现金流,属于流动性较好、透明度高的标准化产品,具备一定“储蓄特征”,充实国内资产管理业务的“储蓄特征”。
  • 再其次,公募基金产品的治理机制对REITs的持续运作起到至关重要的作用,立足于基础设施等实物资产,强调长期运营管理。

参考海外经验,REITs产品主要分为权益型与抵押型两大类,经过多年发展,目前权益型REITs逐渐占据行业主流。根据Nareit统计数据,截至2020年底,美国权益型REITs共159只,市值1.14万亿美元;美国抵押型REITs共34只,市值613亿美元。

在国内方兴未艾的公募REITs,有望迎来发展的黄金时期。

对投资的长远意义

公募REITs已经有大量储备项目蓄势待发。在很大程度上,从投资角度看,REITs兼具股债属性,可以概括为“另类固收+”。从投资角度,业内人士认为,公募REITs比较适合追求长期稳健投资收益的个人或者机构,这是对过往高收益类信托理财产品很好的替代。尤其是现金流较稳定,比较适合在降息周期中配置,其配置的最大优势也在于“抗降息”。

分析人士认为,构建中国公募REITs是深化金融供给侧改革、促进经济双循环发展的重要举措。继科创板、创业板试点注册制后,公募REITs成为金融供给侧改革的一次有益探索。

公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义,在很大程度上,其重要性可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义。公募REITs的市场建设不仅仅是中国金融供给侧的重要抓手,也是进中国经济高质量发展的助推剂。

上交所表示,推动基础设施公募REITs试点落地,对有效盘活存量资产、拓展权益融资渠道、优化资源配置具有重要意义,有助于增强资本市场服务实体经济的质效。下一步,上交所将在证监会的指导和部署下,在相关基础设施公募REITs项目取得证监会基金注册批复后,按照公开发行证券的相关流程和要求,推动市场持续做好首批基础设施公募REITs的询价、发售、上市交易等工作,尽快形成市场规模和市场合力,打造首批试点良好的示范效应。

业内人士预计,这类产品可能最快于本周就发布相关文件,开启发行大幕。有兴趣的投资者可以提前看看已经披露出来的招募说明书、基金合同、基金托管协议、基金法律意见书。

小结

据统计,仅2003~2017年,中国累计的基础设施投资规模就高达108万亿元。考虑一定的折旧率后,即使按1%的证券化比例计算,转化为REITs的规模也有望达到万亿级。

随着公募REITs的落地脚步日益临近,将为国内公募基金管理行业创造一个更大的行业赛道和市场。

展望未来,随着基础资产向商业不动产、长租公寓、养老地产、旅游地产等领域开放,我们有理由相信,国内公募基金行业也会诞生类似贝莱德这样以不动产投资及管理为特色的特殊资产管理公司,为投资市场的更大探索积累有效经验。